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HIPOTECAS: AUNQUE HUBIESE ACEPTADO

Al modificar las condiciones de su hipoteca, el banco aprovechó para hacerle firmar un documento conforme conocía y aceptaba la cláusula suelo. ¿Podrá reclamar la nulidad de dicha cláusula también en este caso?

Hubo una novación

Reconocimiento. Hace unos años, usted renegoció las condiciones de su hipoteca y consiguió que el banco redujese el tipo de interés aplicable (en concreto, le redujo en algunas décimas el diferencial sobre el Euribor inicialmente pactado).  Pero en el documento de novación el banco aprovechó para hacerle firmar conforme usted aceptaba y reconocía expresamente la existencia de la cláusula suelo, y se abstenía de ejercitar cualquier acción legal contra la entidad.

Devolución. Ahora usted quiere reclamar la devolución de los intereses pagados de más como consecuencia de dicha cláusula suelo, pero su gestor bancario le ha insinuado que, al haber firmado ese documento, no puede hacerlo (y que, de hacerlo, no le devolverán nada).  ¿Tiene razón el banco? ¿O se trata de una excusa adicional para evitar la devolución?

Sentencia

Reclame. Pues bien, si la cláusula suelo de la hipoteca es nula, también lo es la novación firmada con posterioridad, por mucho que usted haya reconocido su existencia y sus consecuencias, y por mucho que haya renunciado a ejercer acciones judiciales contra el banco:

Así lo ha declarado una reciente sentencia del Tribunal Supremo.El Tribunal argumenta que no es posible convalidar el consentimiento prestado por el consumidor en el momento de firmar la hipoteca, ya que el banco incumplió sus obligaciones de información previas. En consecuencia, dicho consentimiento fue erróneo.

Información. Recuerde que el banco debe informar de las consecuencias de la cláusula suelo en “fase precontractual” (es decir, antes de firmar la hipoteca).  Si lo hace después, no se subsana el incumplimiento:                                                     Debe informar sobre la propia existencia de la cláusula suelo y sobre su funcionamiento (indicando que los intereses pueden                                                      subir o bajar según la fluctuación del índice pactado y que, en caso de que disminuyan por debajo de un determinado porcentaje, el consumidor pagará como mínimo dicho porcentaje).

Además, debe ofrecer simulaciones de escenarios diversos, que reflejen el comportamiento de la cláusula suelo en cada caso,así como comparaciones con otras modalidades de préstamo que no incluyan cláusulas suelo.

Cuestión de prueba

Casos concretos. Como regla general, los juzgados dan la razón a los consumidores y anulan la cláusula suelo, aunque también existen sentencias a favor del banco..  Valore si en su caso concreto éste puede acreditar que cumplió con sus obligaciones de información:

  •                                                     No es suficiente la declaración del empleado del banco afirmando que cumplió con sus obligaciones de información. Tampoco
  •                                                lo es la explicación dada en el contrato o en la escritura de préstamo hipotecario sobre la cláusula suelo.
  •                                                   En cambio, sí se considera suficiente la información ofrecida por el banco cuando existen correos electrónicos donde se informa
  •                                                    expresamente al consumidor de la existencia y del contenido de la cláusula suelo, y en los que se realizan simulaciones sobre
  •                                                los efectos de las oscilaciones de los tipos de interés.
  • La firma de dicho reconocimiento no convalida la cláusula suelo, que es nula si no se informó convenientemente. Por tanto, usted podrá seguir reclamando la devolución de los intereses pagados de más.

UN EJEMPLO DE DEDUCCION POR BENEFICIOS

Las obras que dan derecho a una deducción por inversión de beneficios.
Si usted compró un local en el que tuvo que realizar unas reformas. ¿Sabe que dichas obras pueden dar lugar a la deducción por inversión de beneficios?..

Reformas. Si compró un local en 2013. Sin embargo, para poder ejercer su actividad, tuvo que realizar una serie de obras. ¿Sabe que en la declaración del Impuesto sobre podrá aplicarse una importante deducción?.
Inversión de beneficios
Deducción. Si la empresa es de reducida dimensión (es decir, factura menos de diez millones de euros), podrá aplicarse en el Impuesto sobre Sociedades la deducción por inversión de beneficios. En concreto, la deducción será del 10% de los beneficios (antes de impuestos) que se hayan invertido en la compra de elementos nuevos del inmovilizado material o en inmuebles.
¡Atención! Si se trata de una microempresa (es decir, factura menos de cinco millones y tiene una plantilla media inferior a 25 empleados), la deducción será del 5% de los beneficios.
Segunda mano. Aunque haya invertido en un local de segunda mano, muchas de las obras que realice en él sí que serán aptas para disfrutar de la deducción. Así pues, un ejemplo: si la empresa ha cerrado 2013 con un beneficio de 75.000 euros y las obras en el local ascienden a 50.000, vea el ahorro que obtendrá:
Concepto Con deducción Sin deducción
Base imponible 75.000 75.000
Cuota íntegra (25%) 18.750 18.750
Deducción (1) 5.000 (2) 0
Cuota a pagar IS 13.750 18.750
1. La inversión –y la deducción correspondiente– puede hacerse en el ejercicio en el que se obtienen los beneficios o en el siguiente.
Éstas sí
Entrada en funcionamiento. A estos efectos, las obras efectuadas antes de la entrada en funcionamiento del local se consideran inversión y podrán disfrutar del incentivo. De este modo, si el local va a ser explotado como restaurante, darán derecho a la deducción las obras de acondicionamiento tales como nuevos lavabos, salidas de humos, instalación eléctrica y aire acondicionado… También darán derecho a la deducción las inversiones en activos nuevos tales como mostradores, frigoríficos, mobiliario…
Mejoras y renovaciones. Si las obras se realizan después de la entrada en funcionamiento del negocio, también se beneficiarán de la deducción las obras de renovación o mejora que supongan un aumento de la capacidad productiva, mejoren la productividad o alarguen la vida útil del local. Por ejemplo:
o Si el restaurante es objeto de una reforma integral, cabe entender que se conseguirá un aumento de la clientela. Ello permitirá considerar las obras como mayor valor del activo y, por tanto, podrán disfrutar de la deducción.
o Si se cambia la climatización, al tratarse de un elemento diferenciado del propio inmueble, también dará derecho a la deducción.
Éstas no
Obras de conservación. Sin embargo, si el local ya está funcionando y se hacen unas simples reformas (por ejemplo, se cambian los lavabos para hacerlos más modernos), dicha inversión no dará derecho a la deducción, ya que no va ligada a un aumento de la capacidad productiva.. Estas obras serán un gasto del ejercicio.

Declaración de bienes en el extranjero

Entre el 1 de enero y el 31 de marzo debe presentarse la «Declaración informativa sobre bienes y derechos situados en el extranjero» (modelo 720) relativa al año 2013.  Recuerden que deberán presentar dicha declaración en los siguientes casos:

  • Si ya presentó la declaración relativa al año 2012, deberá volver a presentarla si el valor de los inmuebles, valores o depósitos bancarios que declaró el año pasado han aumentado en más de 20.000 euros, o bien si ha dejado de ser titular, beneficiario o autorizado de alguno de dichos bienes.
  • Si el año pasado no estuvo obligado a presentarla, deberá hacerlo ahora si el valor de sus valores, inmuebles o depósitos en el extranjero ha superado en 2013 los 50.000 euros.